2013: Cambios en los Arrendamientos

¿Cómo nos afecta la Ley 4/2013 de flexibilización y fomento del mercado de arrendamiento?

Novedades incorporadas respecto del Arrendamiento para uso distinto de vivienda (Titulo III):

Estancia mínima: Libertad de pacto entre las partes.

Resolución por incumplimiento: El arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:

i. La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.
ii. La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.

iii. La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.
iv. Cuando en el local tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

Fianza: por importe equivalente a 2 meses de renta, aunque depende de normativa autonómica. Se puede actualizar la fianza a partir del tercer año (antes cinco años).


Novedades incorporadas respecto del Arrendamiento para uso de Vivienda (Titulo II):

En España, el porcentaje de población que habita en una vivienda de alquiler se encuentra apenas en el 17%, frente a la media de la Unión Europea que está muy próxima al 30%.

Esto le sitúa como el país europeo con mayor índice de vivienda por cada 1.000 habitantes y también como uno de los que posee menor parque de viviendas en alquiler.

La nueva Ley, quiere corregir esta asimetría y para ello modifica la norma en diez puntos básicos:

i. Reforzando la libertad de pactos entre las partes y dando prioridad a la voluntad de las mismas.
ii. Reduciéndose de cinco a tres años la prórroga obligatoria y de tres a uno la prórroga tácita (artículo 11 LAU).
iii. La recuperación del inmueble por el arrendador, para destinarlo a vivienda permanente, que requiere que hubiera transcurrido al menos el primer año de duración del contrato.
iv. El arrendatario pueda desistir del contrato en cualquier momento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses y lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días.
v. Los arrendamientos no inscritos sobre fincas urbanas no puedan surtir efectos frente a terceros adquirentes que inscriban su derecho.
vi. El tercero adquirente de una vivienda que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, no pueda resultar perjudicado por la existencia de un arrendamiento no inscrito.
vii. Creación de un Registro de Sentencias firmes de impagos de rentas del alquiler.
viii. Incluso con un solo mes de impago (el inquilino tiene diez días de plazo para pagar desde que recibe el requerimiento de abono) se rescinde el contrato y se inicia el procedimiento de desahucio.
ix. Desde el 1 de junio de 2013, es obligatorio disponer del certificado de eficiencia energética para poder vender o alquilar inmuebles por más de cuatro meses, también es obligatorio si se renuevan los arrendamientos (regulada en Madrid por Orden Ministerial de 14 de junio de 2013).
x. Se puede renunciar al tanteo y retracto (antes era obligatorio hasta el quinto año).

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