¿Cabe resolver unilateralmente una promesa de venta si el comprador no paga en plazo?

Mediante el contrato de promesa de venta, las partes se obligan a celebrar un contrato en el futuro. Generalmente los encontramos cuando el inmueble de la venta futura está en construcción o pendiente de algún trámite. En todo caso nuestro Código Civil exige que se identifique la cosa y que se fije un precio cierto. Su regulación la encontramos en el artículo 1451 CC que dispone:

“La promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dará derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato.

Siempre que no pueda cumplirse la promesa de compra y venta, regirá para vendedor y comprador, según los casos, lo dispuesto acerca de las obligaciones y contratos en el presente Libro.”

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Ahora bien, ¿qué sucede en los casos en los que el comprador no paga el precio en el plazo? ¿Es de aplicación lo mismo que si se tratara de un contrato de compraventa de inmuebles? ¿Para que sea válida la resolución por el vendedor deberá mediar requerimiento notarial o judicial al comprador?

Podría parecer que a priori el artículo 1.504 del Código Civil, se extiende a la figura de la promesa de venta.  En el citado artículo, propio de las compraventas de inmuebles se dispone que:

“En la venta de bienes inmuebles, aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento, el Juez no podrá concederle nuevo término.”

Por lo que la resolución de una promesa de venta, por analogía con el contrato de compraventa, podría regirse por el mismo artículo.

Sin embargo, nada más lejos de la realidad. En una reciente Sentencia del Tribunal Supremo, se ha dictaminado que no es posible su aplicación. Veamos a continuación cuáles son sus razonamientos.

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Sentencia del Tribunal Supremo Nº 649/2018 de 20 de noviembre de 2018

Como decíamos, en esta Sentencia se analiza si es de aplicación el artículo 1.504 del Código Civil para las promesas de venta.

En este caso particular se insta una reclamación en concepto de daños y perjuicios contra dos vendedores. Se entiende por la actora que no han cumplido con su obligación de venta del inmueble en la forma acordada. Y que además han resuelto unilateralmente el contrato de compraventa suscrito, sin requerimiento previo de pago.

Los demandados solicitaron la desestimación íntegra de la demanda, la cual fue acogida de pleno por el Juzgado de Primera Instancia. Así las cosas y tras la interposición del recurso de apelación, la Audiencia revocó la Sentencia, con estimación de la demanda.

El recurso de casación invocado por los demandados, se fundamenta en primer lugar en la incorrecta interpretación del art. 1451 CC. Y entendiendo que la Sentencia recurrida contradice la jurisprudencia del TS relativa a las promesas de venta. Pues les aplican las normas previstas para obligaciones y contratos en general del CC y no las específicas del contrato de compraventa.

El segundo motivo, invoca a la infracción del artículo 1.504 CC, nuevamente, porque no es de aplicación a las promesas de venta. Y por tanto, porque no hay obligación del vendedor de requerir de pago al comprador para resolver el contrato.

Expuestos los dos motivos del recurso, el TS analiza en primer lugar el contrato celebrado entre las partes. Y los hechos acaecidos tras la firma del contrato, que a continuación plasmamos:

“1.- El 27 de octubre de 2014 don Maximiliano, de una parte, y doña Adela e Marcelino, por otra, perfeccionaron un contrato que denominaron como de «arras penitenciales». El objeto era una vivienda propiedad de doña Adela y don Marcelino, para su venta a don Maximiliano por el precio total de 112.000 €. D. Maximiliano entregó una señal de 4.000 € (en tres partes), comenzó a buscar financiación para la adquisición de la vivienda, sin resultado exitoso. El 16 de enero de 2015 doña Adela y don Marcelino enviaron un burofax a don Maximiliano rescindiendo el contrato.”

De igual forma, en el contrato se estableció como cláusula:

«Si llegado el 31 de diciembre, por causa no imputable al comprador, este no dispusiera de la financiación suficiente, este contrato quedará aplazado hasta el 15 de enero de 2015, momento en el que si el comprador no ha pagado el precio al vendedor dará por resuelto este contrato, haciendo suyas las cantidades de arras recibidas y quedando liberada para vender a quien quiera».

Pues bien, analizados los hechos y el contrato, el TS entra a valorar si concurre o no infracción de los artículos invocados. Y, por tanto, si son aceptables los argumentos recogidos en la Sentencia de Apelación. En el sentido de dictaminar si el contrato de promesa de venta está respaldado por el artículo 1451 CC. Y en consecuencia, si le eran aplicables las normas previstas para el contrato de compraventa, entre ellas el art. 1504 CC.

El TS, procede a enjuiciar los dos motivos conjuntamente, y con remisión a jurisprudencia más lejana. Resuelve así:

“Así, la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 29 de octubre de 1931 declaró: «…que no es de aplicación el artículo 1504 del Código civil, en el sentido que se pretende porque aquí no se trata de compraventa perfecta, que es a la que se refiere el artículo, sino sólo de promesa de venta…» y la sentencia de 30 de diciembre de 1955 que «el artículo 1504 del Código civil expresivo de una particularidad especialmente establecida para el contrato de compraventa de inmuebles y, por ello, solamente aplicable a ésta y no a las modalidades de opción o promesa de venta…» Idéntica doctrina sientan las sentencias de 7 de octubre de 1896, de 26 de enero de 1942, de 11 de noviembre de 1943, de 6 de marzo de 1954, de 10 de marzo de 1966, de 13 de

abril de 1970. Respecto del incumplimiento de los contratos de promesa de venta, conforme establece el segundo párrafo del art. 1451, hay que estar a los principios generales que para las obligaciones contiene el Código civil y fundamentalmente el artículo 1124 CC. (…)”

“La sentencia 607/2009, de 22 de septiembre, tras exponer la existencia entre las partes de un contrato de opción de compra, que jurisprudencialmente se asimila a promesa unilateral de vender, así como que tanto la promesa unilateral como la bilateral se comprenden en el art. 1451 CC, declara que el art. 1504 CC. «resulta de aplicación a las compraventas de bienes inmuebles ya perfeccionadas, pero no a la promesa unilateral de venta o derecho de opción en que dicha perfección queda pendiente de la decisión del comprador expresada en un plazo determinado, por lo que no existe en tal caso compraventa ni obligación alguna de pago del precio pactado hasta que dicha perfección se produzca y, en definitiva, no opera la previsión excepcional de dicha norma en el sentido de permitir al comprador pagar el precio -en las compraventas de bienes inmuebles aún después de expirado el término fijado para ello mientras no haya sido requerido de resolución por el vendedor».(…)”

Por lo que termina concluyendo que el art. 1504 CC solo es aplicable a contratos de compraventa de inmuebles. Y no a ningún otro, aun existiendo ciertas analogías con aquellos.

Sin perjuicio de lo anterior, la cláusula de resolución por falta de pago prevista en el contrato, es un pacto de lex comisoria. Por tanto, ni siquiera le aplicaría el 1.124 CC relativa a la resolución tácita e implícita que se confiere al acreedor:

“ (…) cuando en el contrato existe pacto de lex comissoria, es decir, cuando hay cláusula establecida por las partes que regula y condiciona el ejercicio de la resolución (5 4-5-72 ); y si se dispone que el incumplimiento de la prestación funcione como condición resolutoria, entonces la resolución se produce automáticamente y no por la ‘facultad» de resolver que otorga el dicho artículo 1124 (S.S. 1-5-46, 18-12-56, 23-11-64, 8-5-65, 24-2-66 y 30-5-76 ).»

De ahí, que la resolución acordada sea correcta. (…)”

Lo anterior, conduce a casar la Sentencia recurrida, desestimando el recurso de apelación, y confirmando la Sentencia de instancia.

CONCLUSIONES

• Los contratos de promesa de venta siempre han generado dudas sobre su regulación con respecto a los de compraventa de inmuebles.

• Al ser figuras análogas, es práctica habitual que los compradores que no pagan en plazo, se    opongan a la resolución unilateral por el vendedor. Lo anterior, acogiéndose a que no ha mediado requerimiento notarial o judicial previo para el pago. (Artículo 1.504 CC)

• Sin embargo, en el TS ha dictaminado, recientemente, que la regulación de la compraventa no se aplica para los contratos de promesa de venta.

• Y que, además, se rigen conforme a lo dispuesto en el CC para las obligaciones y contratos en general. Resultando indiferente que sea una figura análoga al contrato de compraventa de inmueble.

• Debemos añadir, que si además en la promesa de venta se añade un pacto de lex comisaria que condiciona la resolución, esta será automática. Y lo será, por el mero hecho de que una de las partes incumpla.

• Por lo que sí ha firmado un contrato de promesa de venta y usted no paga en el plazo previsto, le podrán resolver el contrato sin requerimiento alguno.

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