Compra de inmuebles en un concurso de acreedores
Compra de Inmuebles

Compra de Inmuebles en un Concurso de Acreedores

 

La presente entrada comenta un aspecto de una reciente Sentencia del Tribunal Supremo. Esta Sentencia cuestiona el ámbito de control del Registrador de la Propiedad en la adquisición de inmuebles procedentes de un concurso de acreedores.

La Sentencia del Tribunal Supremo 315/2019 sugiere la siguiente controversia.

Para que la compra de un bien, adquirido de una compañía en concurso, acceda al Registro de la Propiedad … ¿Debe acompañarse a la escritura de compra-venta, la aprobación judicial del plan de liquidación, o la autorización judicial de venta especifica?

La sentencia examina si el registrador es competente para controlar si la adquisición, es ajustada al plan de liquidación/autorización de venta específica.

La cuestión planteada respecto de esa competencia del registrador, ha sido resuelta por la citada sentencia. La misma, establece que el registrador, debe exigir el testimonio de la resolución judicial que autoriza la compraventa. Veámoslo en detalle.

 

Antecedentes de Hecho

 

El supuesto de hecho que analiza la STS arriba indicada es el siguiente:

  • Un particular compra un inmueble incluido en el activo de una sociedad en concurso-liquidación.
  • La compraventa se documenta en escritura pública, y es suscrita por la Administración Concursal.
  • El registrador no inscribió la compra y formuló calificación negativa, acordando suspender la inscripción, alegando:
  1. Que no se acompañaba el testimonio del plan de liquidación que refería.
  2. Que no se acreditaba que la transmisión del inmueble se ajustase a lo previsto en el plan de liquidación.

Contra esta calificación, el comprador formuló demanda de impugnación de calificación registral.

Fue estimada en primera instancia declarando, que el registrador, pretendió revisar las facultades del administrador concursal, según el plan de liquidación. Concluía el Juzgado de Instancia, que el registrador, se arrogó funciones que son propias de los Tribunales.

La sentencia de instancia fue recurrida por el Registrador. Pero la Audiencia desestimó su recurso indicando que la calificación del Registrador: “sobrepasa los límites de la función calificadora de los Registradores de la Propiedad” (sic).

Contra la sentencia de la Audiencia, el Registrador, formuló casación ante el Supremo. Como decimos, la controversia versa sobre la competencia del registrador, para revisar el cumplimiento de las exigencias previstas en el plan de liquidación. El contenido de la STS, es también aplicable a ventas consecuencia de autorizaciones judiciales específicas, dentro del procedimiento concursal.

 

Resolución

 

Ante los antecedentes expuestos, resuelve el TS en la Sentencia objeto de análisis a favor del Registrador, y mantiene que:

  • Le corresponde al registrador controlar el acceso de la escritura de venta al registro.
  • Que debe controlar que la escritura, ha sido otorgada por la administración concursal como vendedora del inmueble.
  • Que la Administración concursal ha comparecido, porque las facultades patrimoniales del deudor estaban suspendidas.
  • Y que este control del registrador, no se suple por el previamente realizado por el Notario. En referencia a la revisión que hacen los notarios, de las facultades de la parte vendedora, en compraventas.

Y llega a dichas conclusiones, de acuerdo con el contenido del artículo 40.7 de la Ley Concursal:

7. Los actos del deudor que infrinjan las limitaciones establecidas en este artículo sólo podrán ser anulados a instancia de la administración concursal y cuando ésta no los hubiese convalidado o confirmado. Cualquier acreedor y quien haya sido parte en la relación contractual afectada por la infracción podrá requerir de la administración concursal que se pronuncie acerca del ejercicio de la correspondiente acción o de la convalidación o confirmación del acto. La acción de anulación se tramitará, en su caso, por los cauces del incidente concursal y caducará, de haberse formulado el requerimiento, al cumplirse un mes desde la fecha de éste. En otro caso, caducará con el cumplimiento del convenio por el deudor o, en el supuesto de liquidación, con la finalización de ésta.

Los referidos actos no podrán ser inscritos en registros públicos mientras no sean confirmados o convalidados, o se acredite la caducidad de la acción de anulación o su desestimación firme.

El TS especifica, que este control que ejerce el Registrador, afecta a la comprobación de existencia de la autorización judicial/plan de liquidación. Pero no a si se ha dado cumplimiento de los requisitos o condiciones previstos en el plan de liquidación/autorización.  Es decir, el Registrador, solo debe comprobar que se acompaña la autorización no el cumplimiento de la misma.

 

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