Consejos para alquilar una vivienda
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Consejos para alquilar una vivienda

  1. ¿Es cierto que los contratos inferiores a 12 meses no son arrendamiento de vivienda? Es falso, ya que lo que va a definir el contrato es el objeto del mismo y no la duración.
  2. Si cometemos el error de no definir bien qué tipo de contrato es, se entenderá que es un contrato de arrendamiento de vivienda, y ello por cuanto la Jurisprudencia sigue protegiendo el arrendamiento de vivienda, y siempre y en todo caso, se va a proteger al arrendatario.
  3. ¿Hay libertad absoluta de pactos en los contratos de arrendamiento?: Falso, la Ley de Arrendamientos Urbanos tiene carácter imperativo y establece en su artículo 6 que “ Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo en los casos en que la propia norma expresamente lo autorice”. Es decir, que los derechos que a los arrendatarios otorga esta ley son irrenunciables, no así los de los arrendadores.
  4. El contrato de arrendamiento tiene una duración mínima (a favor del arrendatario) de cinco (5) años. Una vez alcanzado estos cinco (5) años, corresponde a las partes acordar si se prorroga o no. Durante los 5 primeros años, quien está vinculado es el arrendador, pero no el arrendatario, tal como se verá en el siguiente apartado.
  5. El arrendatario puede desistir el contrato, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que lo comunique al arrendador con un plazo de treinta (30) días.

Para el caso de incumplimiento de lo dicho, las partes podrán recoger en el contrato una cláusula que imponga al arrendatario el pago de la cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste.

El plazo de seis meses no puede alterarse en perjuicio del arrendatario (no puede estipularse que será de ocho (8) meses, aunque sí puede alterarse si fuese inferior).

  1. Cuando el arrendador es usufructuario, el contrato terminará al tiempo que se acabe el usufructo, con total independencia del plazo del contrato.
  2. El cónyuge divorciado al que corresponda el uso y disfrute de la vivienda familiar, y que se encuentra bajo un contrato de arrendamiento a nombre del otro cónyuge, pasa a ser titular del contrato.
  3. Hay libertad absoluta para fijar la renta, pero:
  • Siempre será pagadera de forma mensual (no confundir a cómo se pacta).
  • Se paga por adelantado y principalmente dentro de los siete (7) primeros días del mes.
  • La renta se podrá actualizar, unicamente “en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes”.
  • Y muy importante, debe quedar de forma expresa en el contrato que ésta se habrá de actualizar, o de lo contrario no se podrá.
  • En tanto que arrendadores se puede concretar que la renta se actualizará sólo y exclusivamente cuando sea el índice de actualización, sea positivo.-
  1. La forma en cómo se comunican las partes debe quedar regulado en el contrato. La comunicación por teléfono o correo electrónico es válida entre las partes.
  2. Debemos evitar la Compensación de obras, que consiste en la compensación de rentas a cambio de que el arrendatario lleve a cabo obras modificativas en la vivienda. Algo peligroso que genera muchos conflictos, aunque si queremos hacerlo tenemos que dejar bien claro y sin margen de duda:
  • Obras a realizar
  • Presupuesto detallado
  • Persona que la va a realizar
  • Plazo en que se van a realizar
  • Rentas de compensación

 

  1. Gastos y Servicios (gastos de comunidad), los cuales son repercusiones (no rentas). Para que sea válida y ser exigible es necesario que se haya establecido las cantidades de esos gastos en la firma del contrato (aunque sea aproximada). Estos gastos solamente pueden ser actualizarlo a futuro en base al IPC (sólo es posible actualizarlo al doble del IPC), es importante que se determine económicamente los gastos, ya que si no estaríamos ante una clausula nula.

Respecto a los suministros no hace falta pacto expreso, ya que siempre serán a cargo del arrendatario. Es innecesario el pacto expreso en tasas de basuras, ya que siempre será el arrendatario quien esté obligado a abonarla.

  1. Respecto a las obras de conservación, serán a cargo del arrendatario cuando sea por un mal uso o negligencia (no por uso).

Las obras siempre van a ser cargo del arrendador, siendo el arrendatario obligado de las pequeñas reparaciones.

  1. En referencia a la adquisición preferente, es un derecho renunciable para el arrendatario, aunque si no se renuncia expresamente sigue mantenimiento el arrendatario ese derecho. Sólo está exento si se vende el inmueble como masa (edificio).
  2. Sobre la garantía del aval bancario, éste debe estar vigente durante toda la vida del contrato incluido sus prórrogas.
  3. La fianza en el contrato de arrendamiento de vivienda es de una mensualidad (sólo una), y si se exigiera más sería considerada como depósito.
  4. La fianza es de carácter obligatorio, salvo que las partes acuerden lo contrario.

Como contraste, te recomendamos estas lecturas alternativas

Consejos para alquilar una casa (Idealista). https://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2013/03/11/589891-consejos-para-alquilar-un-piso?sf_ua=1

Consejos para alquilar una vivienda (Fotocasa)

https://www.fotocasa.es/blog/alquiler/consejos-antes-de-alquilar-en-que-fijarse/

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