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Rescisión del contrato de alquiler de local de negocio

Desistimiento del contrato de alquiler de local de negocio por el arrendatario

Existen tantos motivos para que un arrendatario de local necesite resolver su contrato como posibles causas de desaparición de su negocio. La caída generalizada de ventas, por cualquier causa, es el motivo principal que le imposibilita para hacer frente al alquiler.

La Ley de Arrendamientos Urbanos si ofrece solución para contratos de arrendamiento de vivienda. Establece que, transcurridos seis meses desde el comienzo del alquiler, se permite al arrendatario desistir del contrato de arrendamiento. (Art. 11 LAU). Debe comunicarlo con una antelación de 30 días. Y permite pactar una indemnización de una mensualidad de renta por cada año que reste por cumplir.

Sin embargo, no regula el desistimiento de alquileres para uso distinto de vivienda. Este se rige por la voluntad de las partes y por los preceptos reguladores de nuestro Código Civil. (A los que nos remite el art. 4 LAU).

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Notas generales en cuanto al plazo de alquiler para uso distinto de vivienda

Como decimos la LAU nada establece respecto a la duración de este tipo de arrendamientos. Y, por tanto, hay que estar a  lo que, respecto al plazo de este tipo de contratos, establece el código civil:

  • Artículo 1255 CC: Establece la plena libertad para el fijar plazo de duración del contrato. Únicamente se exige, ex artículo 1543CC que el plazo debe ser determinado.
  • Para el caso de que no se fije plazo el artículo 1581 prevé: Si el arrendamiento se fija con una renta por años, será anual. De este modo, si la renta se fija por meses o días, será de duración mensual o diaria.
  • Cumplido el plazo el arrendamiento finaliza sin necesidad de requerimiento especial. Si finalizado el plazo el arrendatario permanece al menos 15 días sin protesta del arrendador, se entiende la tácita reconducción. (art. 1566 CC). En otro caso, cabe la acción de desahucio a favor del arrendador.
  • El arrendatario que haya realizado actividad comercial en el local de negocio tiene derecho a la indemnización del art. 34 LAU. Esta indemnización es a cargo del arrendador. Esa actividad comercial debe ser de venta al público y se debe haber generado durante los cinco últimos años. El arrendatario debe manifestar 4 meses antes su voluntad de renovar otros 5 años y por renta acorde a mercado. Es renta de mercado la acordada entre partes o en su defecto, la que determine un arbitro al efecto designado.

La cuantía de la indemnización se determina en la forma siguiente:

1. Arrendatario que inicia actividad en el mismo municipio, dentro de los seis meses siguientes: La indemnización comprenderá los gastos del traslado y los perjuicios derivados de la pérdida de clientela. Se calculará con respecto a la habida durante los seis primeros meses de la nueva actividad.

2. Actividad afín desarrollada en los seis meses siguientes por el arrendador/tercero y el arrendatario no inicia otra diferente: La indemnización será de una mensualidad por año de duración del contrato, con un máximo de dieciocho mensualidades. Se considera afín la actividad apta para beneficiarse de la clientela captada por la actividad que ejerció el arrendatario. Si no hay acuerdo sobre la indemnización será fijada por el árbitro designado por las partes.

Con carácter general, el art. 1569 CC permite al arrendador resolver el contrato por los siguientes motivos:

  • Falta de pago de la renta u otras cantidades debidas.
  • Infracción de cualquiera de las condiciones estipuladas en el contrato.
  • Destinar el local a uso distinto al pactado.
  • Cesión-subarriendo del local no consentido en contrato o incumpliendo la obligación de incrementar la renta al arrendador del art 32 LAU. Este derecho consiste en: Aumento de renta en el 10% en caso de subarriendo parcial o 20% en caso de subarriendo total o cesión.

Y pasamos ahora a analizar la posibilidad de que el arrendatario resuelva el contrato de alquiler de negocio. Que no es una posibilidad legalmente regulada, pero como veremos a continuación, ha sido ampliamente tratada en tribunales.

Interpretación jurisprudencial sobre el desistimiento unilateral del arrendatario de alquiler de local de negocio

A este respecto, existen en nuestra jurisprudencia varias sentencias de referencia dictadas por el Tribunal Supremo. Por ejemplo, las sentencias 183/2016 de 18 de marzo, 297/2017 de 1 de mayo y 517/2017 de 3 de octubre. Estas sentencias analizan este asunto diferenciando tres supuestos:

1.Caso en que el contrato incluye la facultad de resolver por parte del arrendatario.

Incluye los supuestos en que el contrato de arrendamiento prevé una cláusula que otorga al arrendatario la facultad de resolver.

Esta capacidad de resolver, dará o no lugar a una penalización según se haya pactado (Multa penitencial).  Ello en aplicación del artículo 1255 CC.

Son sentencias de referencia:

  • Sentencia de 23 de diciembre de 2009 (rec. 1508 de 2005),
  • Sentencia de 6 de noviembre de 2013 (rec. 1589 de 2011),
  • Sentencia de 10 de diciembre de 2013 (rec. 2237 de 2011) y
  • Sentencia 29 de mayo de 2014 (rec. 449 de 2012).

2. Caso en que el contrato NO incluye la facultad de resolver por parte del arrendatario.

Estos son los casos en que dicha cláusula no existe y el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento. Resolución que el arrendador no acepta y pide el cumplimiento del contrato ex art. 1124CC. Es decir, solicita el pago de las rentas conforme a los vencimientos pactados en el contrato.

Aquí, las STS indicadas al comienzo de este epigrafe sobre desistiminento unilateral del arrendatario, contemplan la posibilidad de moderación de penalizaciones. Pero requieren una carga de la prueba muy contundente por parte del arrendatario. La moderación no aplica de forma automática.

Lo que hacen en este caso los jueces es valorar si concurre o no el principio “Rebus sic stantibus”. (“Estando así las cosas” en español). Este principio del derecho implica una modificación sustancial de las circunstancias concurrentes al momento de celebración del contrato. Y decimos sustancial porque la modificación debe ser evidente y probada. La crisis económica del año 2008, por ejemplo, fue causa para apreciar la concurrencia del principio rebus sic stantibus.

El caso de la STS 517/2017 de 3 de octubre, ratificó la moderación de indemnización. En lugar de indemnizar al arrendador con el año que quedaba de cumplimiento, moderó con una indemnización de 3 meses.

3. El contrato NO incluye clausula con la facultad de resolver para el arrendatario, pero el arrendador acepta la resolución.

Parece que este último caso da lugar a poca discusión. Son aquellos en que, aun sin la cláusula, el arrendatario manifiesta voluntad de terminar el arrendamiento y el arrendador acepta.

El arrendador debe tener claro los términos de la finalización del contrato, porque no podrá pedir mas en los Juzgados. Deberá estar a los términos aceptados para la finalización del contrato. Véase por ejemplo la STS de 9 de abril de 2012; rec. 229 de 2007.

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