Entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria
Ley de crédito inmobiliario

La nueva ley de crédito inmobiliario (LCI), 5/2019 de 15 de marzo, fue publicada en el BOE del día 16/03/2019. Entró en vigor a los tres meses de su publicación, el 16 de junio de 2019.

Es una ley muy esperada y que se debía haber promulgado hace ya tres años. Ya sabrá por la prensa, que se aprobó en el último minuto y bajo riesgo de sanción por ese retraso. Sanción, de 110 millones de Euros,  que finalmente Europa nos  ha “perdonado” Nosotros, ya advertimos este riesgo en una publicación de 10 de enero de 2019, que titulábamos:  “Directiva 2014/17/UE sobre Préstamos Hipotecarios” .

Pero el gobierno, no solo ha lidiado contra una posible sanción. Igualmente, conocido es el colapso judicial, que la avalancha de demandas por gastos y clausulas relacionadas con préstamos inmobiliarios, ha producido. El diario El País publicaba que el Juzgado especializado de Madrid 101bis, recibió mas de 25.000 demandas para 10 jueces. (Noticia del 7 de octubre de 2018 “Así es el 101 bis, el juzgado de las clausulas suelo de Madrid). Esto solo en Madrid, y ya les anticipamos, que la situación aun no ha mejorado.

Esta por ver si la nueva ley será la solución. Entre tanto, les adelantamos las principales novedades que supone, respecto de aquellos extremos que vienen siendo conflictivos:

 

Objeto y Ámbito de la Ley

 

La ley se aplica a préstamos hipotecarios en que prestatario, fiador o garante, sea persona física que actúe como consumidor.

Y ¿Que es un consumidor? El artículo 3 de la Ley General de Consumidores y Usuarios define a consumidores como:

“La persona física que actúe con un propósito ajeno a su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión”. También considera consumidores a “personas jurídicas, y entes sin personalidad jurídica, que actúen sin ánimo de lucro, en un ámbito ajeno a una actividad comercial o empresarial”.

Además, el préstamo hipotecario debe recaer sobre “inmuebles residenciales” en los que la ley incluye, vivienda, garaje y trastero.

 

Forma y Contenido de los Contratos

 

Los contratos sujetos a la LCI, se formalizarán en papel u otro soporte duradero. En caso de estar garantizados con inmueble sito en territorio nacional, deben formalizarse en escritura pública. (Art. 22 LCI).

¿Cuál es la información requerida para cumplimentar los criterios de transparencia?

Con carácter previo a la firma del contrato, la LCI impone al prestamista, la obligación de entregar, al menos 10 días antes de la formalización del contrato, la siguiente documentación:

  • La “Ficha Europea de Información Normalizada” (FEIN). Regulada en el art. 14.1 a LCI, relativo a normas de transparencia en la comercialización de préstamos inmobiliarios. El contenido tipo de la FEIN aparece en el Anexo I de la Ley. Básicamente detalla las condiciones económicas del negocio, cuotas, plazos, intereses, gastos…
  • La Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE). Regulada igualmente en el artículo 14 apartado 1.b. Esta ficha informará de la existencia de clausulas relevantes, debiendo incluir, al menos:
    • Los índices de referencia utilizados para fijar el tipo de interés aplicable.
    • La existencia de límites mínimos en el tipo de interés aplicable y la consecuencia de su variación a la baja.
    • La posibilidad de que se produzca vencimiento anticipado del préstamo consecuencia del impago y los gastos derivado de ello.
    • Distribución de los gastos asociados al préstamo
    • Si se trata de un préstamo en moneda extranjera.
  • Si se trata de un contrato sometido a tipo de interés variable: Un documento separado con referencia a las cuotas periódicas a satisfacer en los diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés. (14.1.c LCI)
  • Una copia del proyecto de contrato (14.1.d LCI)
  • Información de los gastos que corresponden a prestamista y prestatario (14.1.e LCI)
  • Las condiciones de los seguros de daños sobre el inmueble, o en garantía del cumplimiento que en su caso exija el prestamista (14.1.f LCI)
  • La advertencia del prestamista de que el prestatario ha de recibir asesoramiento personalizado del Notario en los préstamos formalizados en escritura pública. (14.1.g LCI)

El prestatario, debe comparecer ante notario, como mínimo, el día anterior a la autorización de la escritura pública de préstamo. En ese acto se extenderá el “acta de verificación de transparencia” acreditado los requisitos anteriormente relacionados del art. 14 LCI. (Art. 15 LCI). El notario, no solo comprobará el clausulado FEIN y FiAE, sino que también prestará asesoramiento individualizado. Igualmente, el prestatario responderá un test (ante el notario) con objeto de concretar la documentación entregada y la información suministrada.

Sin el acta de conformidad, el notario, no podrá autorizar la escritura de préstamo (art. 22.1 LCI). Tampoco podrá el registrador inscribirla, si no consta en la escritura de préstamo, la reseña identificativa del acta de verificación.

 

Nueva Regulación del Vencimiento Anticipado

 

Aparece regulada en el art. 24 LCI para los préstamos objeto de la LCI y no admite pacto en contrario. Se producirá el vencimiento anticipado del contrato si concurren conjuntamente los siguientes requisitos:

  • Que el prestatario se encuentre en mora en el pago de una parte del capital del préstamo o de los intereses.
  • Que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos:
    • Al 3% del capital concedido, si la mora ocurre durante la primera mitad de la duración del préstamo. Las cuotas vencidas y no satisfechas deben equivaler al impago de doce mensualidades.
    • Al 7% de la cuantía, si se produce la mora en la segunda mitad de la duración del préstamo. Las cuotas vencidas y no satisfechas deben equivaler al impago de quince mensualidades.
  • Que el prestamista haya realizado el requerimiento previo de pago. Concediendo al menos un mes para cumplimiento, advirtiendo que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total de lo adeudado.

 

Regulación relativa al interés de Demora (art. 25 LCI)

 

El interés de demora será como máximo el remuneratorio más tres puntos porcentuales. El interés de demora se devenga solo sobre el principal vencido y pendiente de pago y no podrá capitalizarse.

Las reglas relativas al interés de demora contenidas en el artículo 25 LCI no admiten pacto en contrario.

 

Valor fijado por las partes para el tipo de subasta

 

Aparece establecido en el apartado tercero de la Disposición final 1ª LCI que modifica el artículo 129 Ley Hipotecaria.

El valor para subasta, debe coincidir con el de tasación, debiendo ser igual al de venta extra-judicial (ante notario) y ejecución directa.

 

Gastos

 

Tenga presente que respecto de los contratos LCI, de acuerdo con el art. 14, son a cargo del prestamista:

  • Los gastos de la autorización de la escritura notarial,
  • Los de inscripción en Registro.
  • Los gastos de ITPAJD, sin perjuicio de compensaciones en caso de subrogaciones en la posición del acreedor.

Casi no ha dado tiempo a poner la ley en práctica, con lo que no sabemos que impacto tendrá. Ya se habla de un encarecimiento de las hipotecas, con respecto a los países de nuestro entorno. Si parece claramente proteccionista para con el consumidor, y resuelve cuestiones, hasta el momento difusas, o sin legislación especifica. Ahora bien, habida cuenta este proteccionismo del que hablamos, cabe preguntarse, en lo sucesivo ¿Serán mas caros los préstamos hipotecarios? La ley impone dos comparecencias ante notario, ¿Seguro que esos gastos de notario los pagará el banco? A pesar de los fallos judiciales del Tribunal Supremo respecto de IAJD a cargo del prestatario, la ley, impone su pago al prestamista, de nuevo, ¿Seguro que lo van pagar a los bancos? Lo mismo ocurre con los gastos de registro. Pero los bancos ¿No tratarán de ajustar su negocio para absorber esos nuevos gastos? No sabemos exactamente como sortearan esta nueva situación las entidades prestamistas, pero nos maliciamos, que algo se les ocurrirá. Y la solución, no parece muy complicada.

 

Si este artículo ha sido de su interés, le sugerimos también la lectura de la siguiente publicación de nuestro blog:

Nueva Ley Hipotecaria 2019

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