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La fiscalidad de las SOCIMI

La fiscalidad de las SOCIMI o Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria, constituyen el principal atractivo para invertir en este tipo de vehículos. ¿Cómo tributan los SOCIMI? ¿Cómo tributan los Socios de las SOCIMI?

Introducción

Las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria – en adelante SOCIMI- son sociedades anónimas cotizadas cuya actividad principal es la adquisición, promoción y rehabilitación de bienes inmuebles para su arrendamiento, bien directamente o bien a través de participaciones en el capital de otras SOCIMI.

Entre sus principales características destacan, entre otras, el régimen fiscal especial, los requisitos de inversión y patrimonio y el reparto obligatorio de dividendos.

Antes de ahondar en su estudio, es preciso tener en cuenta que las SOCIMI tienen su regulación específica en la Ley 11/2009, de 26 de octubre, por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario. La mencionada Ley ha sido objeto de múltiples modificaciones, la última de ellas operada por la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal; siendo preciso mencionar la reforma introducida en su regulación por la Ley 16/2012, de 27 de diciembre ya que consiguió su afianzamiento en la economía española, ya que hasta entonces no se había constituido ninguna SOCIMI en España. En todo lo no previsto en la Ley 11/2009, se estará a lo dispuesto en la Ley de Sociedades Anónimas y la Ley del Mercado de Valores.

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Régimen fiscal especial de las SOCIMI

Como adelantábamos, la Ley 11/2009 de 26 de octubre (en adelante la Ley), establece un régimen fiscal especial cuyo objetivo consiste en la captación de nuevos recursos para fomentar la inversión inmobiliaria en España. Para que las SOCIMI se puedan acoger a dicho régimen, es preciso que cumplan determinados requisitos contemplados en la presente Ley.

Los principales requisitos son los siguientes:

  • Las SOCIMI, son sociedades anónimas, que deberán tener un capital social mínimo de 5 millones de euros, con acciones nominativas y negociadas en un mercado regulado, ya sea español o europeo o en un sistema multilateral de negociación como, por ejemplo: el Mercado Alternativo Bursátil, siendo el mercado en el que la mayor parte de las SOCIMI cotizan.
  • Las SOCIMI deberán invertir al menos el 80% del valor del activo en bienes inmuebles de naturaleza urbana destinados al arrendamiento, bien de forma directa o bien indirectamente a través de su participación en otras SOCIMI o entidades que cumplan los mismos requisitos de inversión y de distribución de beneficios exigidos para estas, residentes o no en territorio español, coticen o no en mercados regulados.
  • Los bienes inmuebles que integren el activo de la sociedad deberán permanecer arrendados durante al menos tres años. Cabe tener en cuenta, que a efectos del cómputo se sumará el tiempo que los inmuebles hayan estado ofrecidos en arrendamiento, con un máximo de un año. El mismo plazo de permanencia se aplica respecto de las participaciones en otras SOCIMI.
  • El 80% de las rentas de cada ejercicio deben provenir del arrendamiento de bienes inmuebles o de los dividendos obtenidos de las empresas participadas.
  • Se establece la obligatoriedad de repartir dividendos en cada ejercicio, que varía en función del origen de estos beneficios En particular, como norma general, se establece que deben repartirse el 80% de los beneficios de la entidad, si bien deben repartirse la integridad de los beneficios derivados de participaciones en otras SOCIMI u otras entidades de idéntico objeto social y que cumplan los mismos requisitos. Se fija una distribución mínima del 50 % de los beneficios generados por la transmisión de inmuebles o participaciones en otras SOCIMI, debiendo reinvertir el beneficio restante en un período de 3 años.

Por tanto, las SOCIMI que cumplan los requisitos mencionados podrán optar por el régimen fiscal especial contemplado en la Ley. Este régimen implica un tipo general de gravamen del 0% en el Impuesto de Sociedades. Si bien, existen gravámenes especiales del 15% sobre los beneficios no distribuidos y del 19 % sobre los beneficios distribuidos, sujetos a determinadas condiciones.

En concreto, el gravamen del 19% se fija para la parte de la base imponible correspondiente a los socios cuya participación en el capital social de la SOCIMI fuera igual o superior al 5% y cuando tales rentas tributasen a un tipo de gravamen inferior al 10% en su imposición personal. Si bien, la Ley prevé que este gravamen no se aplica cuando los socios sean a su vez SOCIMI.

Por otro lado, la reforma operada por la Ley 11/2021 establece que la entidad estará sometida desde el período impositivo iniciado el 1 de enero de 2021, a un gravamen especial del 15 por ciento sobre el importe de los beneficios obtenidos en el ejercicio que no sea objeto de distribución, en la parte que proceda de rentas que no hayan tributado al tipo general de gravamen del Impuesto sobre Sociedades ni se trate de rentas acogidas al período de reinversión contemplado en esta Ley.

Por otra parte, las operaciones de constitución, aumento de capital o aportaciones no dinerarias a dichas sociedades, estarán exentas de tributación en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

Se contempla una bonificación del 95% en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales por la adquisición de viviendas o terrenos para la promoción de viviendas, todas ellas destinadas al arrendamiento.

La opción de acogerse a este régimen fiscal deberá adoptarse por la junta general de accionistas y deberá comunicarse a la Delegación de la Agencia Estatal de Administración Tributaria del domicilio fiscal de la entidad, antes de los tres últimos meses previos a la conclusión del período impositivo. La comunicación realizada fuera de este plazo impedirá aplicar este régimen fiscal en dicho período impositivo.

El régimen fiscal especial se aplicará en el período impositivo que finalice con posterioridad a dicha comunicación y en los sucesivos que concluyan antes de que se comunique la renuncia al régimen.

La opción por la aplicación de este régimen especial es incompatible con la aplicación de cualquiera de los regímenes especiales previstos en el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades, excepto el de las fusiones, escisiones, aportaciones de activo, canje de valores y cambio de domicilio social de una Sociedad Europea o una Sociedad Cooperativa Europea de un Estado miembro a otro de la Unión Europea, el de transparencia fiscal internacional y el de determinados contratos de arrendamiento financiero.

Las sociedades que hayan optado por la aplicación de este régimen fiscal especial, crearán en la memoria de las cuentas anuales, un apartado con la denominación «Exigencias informativas derivadas de la condición de SOCIMI, Ley 11/2009», en la que se incluirá la información legal preceptiva contemplada en esta Ley.

Ahora bien, la Ley contempla una serie de supuestos en los que la entidad perderá el régimen fiscal especial, pasando a tributar por el régimen general del Impuesto sobre Sociedades, en el propio período impositivo en el que se manifieste alguna de las circunstancias contempladas en la misma, a saber:

  • La exclusión de negociación en mercados regulados o en un sistema multilateral de negociación
  • El incumplimiento sustancial de las obligaciones de información en la memoria de las cuentas anuales, excepto que en la memoria del ejercicio inmediato siguiente se subsane ese incumplimiento.
  • La falta de acuerdo de distribución o pago total o parcial, de los dividendos en los términos y plazos legales
  • La renuncia a la aplicación de este régimen fiscal especial.
  • El incumplimiento de cualquier otro de los requisitos exigidos en la Ley para que la entidad pueda aplicar el régimen fiscal especial, excepto que se subsane la causa del incumplimiento dentro del ejercicio inmediato siguiente. No obstante, el incumplimiento del plazo de permanencia de los bienes inmuebles arrendados de tres años, no supondrá la pérdida del régimen fiscal especial.

La pérdida del régimen fiscal especial implicará que no se pueda optar de nuevo por la aplicación del mismo, mientras no haya transcurrido al menos tres años desde la conclusión del último período impositivo en que fue de aplicación dicho régimen.

Régimen fiscal especial de los socios de las SOCIMI

Es preciso distinguir la tributación de los socios por el reparto de dividendos y por las rentas derivadas de la venta de participaciones en las SOCIMI.

  • Por el reparto de dividendos

Ya que, como hemos visto en cuanto al Impuesto sobre Sociedades, la normativa fiscal opta por no gravar el beneficio empresarial en sede de la SOCIMI por la generación de un rendimiento positivo, trasladando la tributación cuando ésta reparte dividendos a sus socios. Y dado que el reparto de dividendos es obligatorio, puede afirmarse que sí se tributa finalmente por tales rentas.

Así, cuando la entidad distribuye beneficios a los que les fue de aplicación el régimen fiscal especial:

Los socios que tributen en el IRPF, tributarán por los dividendos percibidos al tipo previsto por el impuesto, en la modalidad de rendimientos del capital mobiliario.

A su vez, estos dividendos estarán sometidos al régimen de retenciones previsto por el impuesto, que el sujeto pasivo podrá deducir de la cuota tributaria al liquidar el impuesto.

De acuerdo con la normativa aplicable, los particulares tributan por los rendimientos procedentes de su capital inmobiliario en la base del ahorro.

Las personas jurídicas residentes y los no residentes con establecimiento permanente en España, tributarán por los dividendos en el Impuesto sobre Sociedades sin aplicar la exención por doble imposición interna.

Las personas físicas no residentes sin establecimiento permanente, tributan en el Impuesto sobre la Renta de No Residentes sin particularidad alguna.

  • Por las rentas derivadas de la venta de participaciones en la SOCIMI

Las personas físicas tributarán en la renta del ahorro como ganancia o pérdida patrimonial por la obtención de rentas derivadas de la transmisión de la participación en el capital de la SOCIMI.

Cuando el inversor sea sujeto pasivo del Impuesto sobre Sociedades o del Impuesto sobre la Renta de No Residentes con establecimiento permanente en España, el beneficio o pérdida derivada de la transmisión se integrará en la base imponible del impuesto en la forma prevista en cada caso, tributando al tipo de gravamen general, sin aplicar en su caso la exención por doble imposición interna.

Las personas físicas no residentes sin establecimiento permanente, tributan sin aplicar la exención por transmisión de participaciones en fondos de inversión.

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La obligación de cotizar en las SOCIMIs (2020)

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