La Nueva Ley Hipotecaria (2019)

La nueva Ley Hipotecaria sería noticia incluso sin la crisis económica del 2008. Pero tras la crisis es noticia incluso cuando aún no ha sido aprobada.

La Comisión de Economía y Empresa del Congreso ha aprobado esta semana la nueva Ley de Crédito Inmobiliario. Dicha ley regulará la concesión de hipotecas. Este texto será reenviado al Senado antes de Navidad para su tramitación con carácter de urgencia.

Con la misma, se espera reducir los conflictos con la banca que hasta la fecha estaba en un momento crítico. Véanse, a estos efectos, los cuadros siguientes, relativos a las ejecuciones hipotecarias iniciadas en España en los últimos 3 ejercicios (estadística del CGPJ):

Total fincas Total fincas rústicas Fincas urbanas
Viviendas Solares Otros
2017 51.999 3.283 27.171 2.524 19.021
2016 72.941 3.730 41.129 3.734 24.348
2015 102.477 5.294 60.032 4.299 32.852

 

General Vivienda nueva Vivienda segunda mano
2017 27.171 4.632 22.539
2016 41.129 5.403 35.726
2015 60.032 8.056 51.976

En definitiva, se pretende conseguir mayor transparencia contractual y confianza en este sector.

Su entrada en vigor está prevista para marzo de 2019.

Éstas son las principales directrices que marca la nueva norma:

 

1.- Gastos

Los bancos asumirán todos los gastos de formalización de las hipotecas menos el correspondiente a la tasación de la finca.

Por gastos de formalización se entienden honorarios de notario, gestoría, registro de la propiedad y el impuesto hipotecario.

 

2.- Cajas rurales

La nueva ley las equipara al resto de entidades de crédito.

En consecuencia, a partir de ahora, las hipotecas que concedan las cajas estarán igualmente gravadas (siendo de su cargo el impuesto correspondiente).

 

3.- Asesoramiento notarial

El cliente deberá tener acceso al borrador de hipoteca, al menos diez días antes a la elevación a público.

Éste debe recibir asesoramiento (gratuito) del notario interviniente, quien se asegurará de que entiende todas las cláusulas de la escritura.

 

4.- Abaratamiento en las comisiones

  • De amortización:

Para hipotecas variables, la cancelación de deuda conllevará una comisión del 0,25% sobre lo amortizado a partir del 3º año o del 0,15% a partir del 5º.

Actualmente, estas comisiones son del 0,5% durante los primeros 5 años y del 0,25% a partir del 6º.

Para hipotecas de tipo fijo, se establece un máximo del 2% sobre lo amortizado durante los primeros 10 años del préstamo.

Dicho máximo será del 1,5% si la amortización tiene lugar a partir del 10º año.

  • Conversión:

Se abarata la conversión de hipotecas de tipo variable a tipo fijo. Para potenciar el cambio, la nueva Ley fija un máximo el 0,15% no existiendo límite alguno en la actual normativa.

 

5.- Desahucio

La nueva ley impide a un banco empezar un proceso de ejecución hipotecaria, previo al desahucio, hasta que un cliente:

  1. Impague 12 cuotas; o
  2. El equivalente al 3% del principal del préstamo durante la primera mitad de vida del mismo.

Esta Ley no afectará a los procesos de ejecución ya iniciados.

 

6.- Subrogaciones

Trasladar un préstamo de un banco a otro dejará de estar exento de impuestos. La base imponible del impuesto será la deuda que queda por devolver más los intereses.

Los costes generados por el traslado, se prorratearán entre las dos entidades financieras. Para ello se tendrá en cuenta la duración del crédito y el momento en el que se produce la subrogación.

Con esta medida se pretende incentivar la concesión de nuevas hipotecas.

 

7.- Productos bancarios accesorios

Se prohíbe al banco ligar la concesión de préstamos con la contratación de uno o varios productos accesorios (ie.- seguros).

Sin embargo, se permite la aplicación de bonificaciones en el diferencial del préstamo por cada producto que se contrate con el banco (práctica, por otro lado, muy habitual en España).

 

8.- Exenciones

Las viviendas eficientes energéticamente y/o que usan energías renovables se podrán acoger a la denominada hipoteca “verde”. Este tipo de hipotecas estarán exentas del pago del impuesto.

 

9.- Cláusulas suelo

Finalmente se ha decidido prohibirlas, a pesar de que estas cláusulas son legales si están bien reguladas.

Si este artículo ha sido de su interés, también le sugerimos la lectura de:

La reciente Sentencia del Supremo con respecto a gastos derivados del préstamo hipotecario

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