La Nueva Ley Hipotecaria (2019)
Ley Hipotecaria

La nueva Ley Hipotecaria entra en vigor el 17 de junio de 2019

Una de las novedades más relevantes de la nueva Ley Hipotecaria es que una de las obligaciones de los Bancos es asegurarse de que el cliente es solvente.

“El prestamista deberá consultar el historial crediticio del cliente acudiendo a la Central de Información de Riesgos del Banco de España, así como a alguna de las entidades privadas de información crediticia en los términos y con los requisitos y garantías previstos legislación de protección de datos personales. En caso de que el prestamista conceda el préstamo, podrá comunicar los siguientes datos a las oficinas privadas de información crediticia: importe original, fecha de inicio, fecha de vencimiento, importes pendientes de pago, tipo de préstamo, garantías existentes y valor al que estas alcanzan, así como cualquier otro que establezca la persona titular del Ministerio de Economía y Empresa”

 

A partir de ahí, estas son las 15 novedades más relevantes de la Ley Hipotecaria.

 

  1. Esta Ley entra en vigor 3 meses después de su publicación: No antes de Mayo de 2019.-
  2. El Banco solo podrá cobrar aquellos servicios que pueda acreditar que realmente ha prestado.
  3. Cualquier comisión de apertura, que habrá de devengarse en un solo pago, debe comprender todos los gastos de tramitación, estudio o concesión.
  4. Las hipotecas desde la entrada en vigor de la Ley están gravadas en lo que respecta al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados al 0%
  5. Los deudores de la deuda con garantía hipotecaria solo tendrán que pagar los gastos de tasación.  La Sociedad de Tasación tiene que estar reconocida por el Banco de España. A partir de ahora el consumidor y la entidad financiera podrán optar entre una Sociedad de Tasación y un profesional homologado.
  6. Los gastos de Notaría, Registro y Gestoría son por cuenta de los Bancos.
  7. Las conocidas como “cláusulas suelo” están prohibidas
  8. La ejecución hipotecaria solo podrá iniciarse (1) en la primera mitad del plazo inicialmente pactado, tras el impago de 12 cuotas o bien, que el importe de las cuotas impagadas supongan el 3% de la deuda hipotecaria inicial.- Y en la segunda mitad, tras el impago de 15 cuotas o el 7% de la deuda hipotecaria.
  9. Esta norma sobre el vencimiento anticipado, también afectará a los procedimientos de embargo que actualmente suspendidos y pendientes de resoluciones del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE).
  10. Comisiones: Para las hipotecas con interés variable, se establece un límite máximo del 0,25% durante los 3 primeros años de la hipoteca. Este importe se reduce al 0,15% a partir del cuarto año.Para los hipotecas con interés fijo, se fija un límite máximo de 2% durante los primeros 10 años y un 1,5% a partir de esos 10 años.
  11. Está prohibido asociar la hipoteca a otros productos que vendan los Bancos: planes de pensiones, seguro de vida y hogar, tarjetas de crédito … Si está permitido que el Banco exija un seguro que de cobertura al cumplimiento de las obligaciones de la hipoteca.
  12. El deudor hipotecario puede cambiar de Banco o cambiar las condiciones de su hipoteca, cuando quiera y sin devengar costes adicionales.- El cambio de una hipoteca variable por una fija, nunca podrá devengar una comisión superior a un 0,15%.
  13. Se establece un periodo de enfriamiento “cooling off” de 10 días. Durante esos 10 días, el deudor hipotecario podrá reflexionar sobre si realmente desea firmar la hipoteca en las condiciones ofrecidas. Además el Banco estará obligado a dar información sobre hipotecas de otros Bancos.
  14. El interés de demora máximo para las hipotecas nuevas queda fijado en un 3% para las hipotecas nuevas y en un 2% para las hipotecas antiguas.
  15. El Notario deberá asegurarse y dar fe de que el deudor hipotecario conoce lo que está firmando.

 

La Comisión de Economía y Empresa del Congreso ha aprobado esta semana la nueva Ley de Crédito Inmobiliario. Dicha ley regulará la concesión de hipotecas. Este texto será reenviado al Senado antes de Navidad para su tramitación con carácter de urgencia.

Con la misma, se espera reducir los conflictos con la banca que hasta la fecha estaba en un momento crítico. Véanse, a estos efectos, los cuadros siguientes, relativos a las ejecuciones hipotecarias iniciadas en España en los últimos 3 ejercicios (estadística del CGPJ):

Total fincas Total fincas rústicas Fincas urbanas
Viviendas Solares Otros
2017 51.999 3.283 27.171 2.524 19.021
2016 72.941 3.730 41.129 3.734 24.348
2015 102.477 5.294 60.032 4.299 32.852

 

General Vivienda nueva Vivienda segunda mano
2017 27.171 4.632 22.539
2016 41.129 5.403 35.726
2015 60.032 8.056 51.976

En definitiva, se pretende conseguir mayor transparencia contractual y confianza en este sector.

Su entrada en vigor está prevista para marzo de 2019.

Éstas son las principales directrices que marca la nueva norma:

 

1.- Gastos

Los bancos asumirán todos los gastos de formalización de las hipotecas menos el correspondiente a la tasación de la finca.

Por gastos de formalización se entienden honorarios de notario, gestoría, registro de la propiedad y el impuesto hipotecario.

 

2.- Cajas rurales

La nueva ley las equipara al resto de entidades de crédito.

En consecuencia, a partir de ahora, las hipotecas que concedan las cajas estarán igualmente gravadas (siendo de su cargo el impuesto correspondiente).

 

3.- Asesoramiento notarial

El cliente deberá tener acceso al borrador de hipoteca, al menos diez días antes a la elevación a público.

Éste debe recibir asesoramiento (gratuito) del notario interviniente, quien se asegurará de que entiende todas las cláusulas de la escritura.

 

4.- Abaratamiento en las comisiones

  • De amortización:

Para hipotecas variables, la cancelación de deuda conllevará una comisión del 0,25% sobre lo amortizado a partir del 3º año o del 0,15% a partir del 5º.

Actualmente, estas comisiones son del 0,5% durante los primeros 5 años y del 0,25% a partir del 6º.

Para hipotecas de tipo fijo, se establece un máximo del 2% sobre lo amortizado durante los primeros 10 años del préstamo.

Dicho máximo será del 1,5% si la amortización tiene lugar a partir del 10º año.

  • Conversión:

Se abarata la conversión de hipotecas de tipo variable a tipo fijo. Para potenciar el cambio, la nueva Ley fija un máximo el 0,15% no existiendo límite alguno en la actual normativa.

 

5.- Desahucio

La nueva ley impide a un banco empezar un proceso de ejecución hipotecaria, previo al desahucio, hasta que un cliente:

  1. Impague 12 cuotas; o
  2. El equivalente al 3% del principal del préstamo durante la primera mitad de vida del mismo.

Esta Ley no afectará a los procesos de ejecución ya iniciados.

 

6.- Subrogaciones

Trasladar un préstamo de un banco a otro dejará de estar exento de impuestos. La base imponible del impuesto será la deuda que queda por devolver más los intereses.

Los costes generados por el traslado, se prorratearán entre las dos entidades financieras. Para ello se tendrá en cuenta la duración del crédito y el momento en el que se produce la subrogación.

Con esta medida se pretende incentivar la concesión de nuevas hipotecas.

 

7.- Productos bancarios accesorios

Se prohíbe al banco ligar la concesión de préstamos con la contratación de uno o varios productos accesorios (ie.- seguros).

Sin embargo, se permite la aplicación de bonificaciones en el diferencial del préstamo por cada producto que se contrate con el banco (práctica, por otro lado, muy habitual en España).

 

8.- Exenciones

Las viviendas eficientes energéticamente y/o que usan energías renovables se podrán acoger a la denominada hipoteca “verde”. Este tipo de hipotecas estarán exentas del pago del impuesto.

 

9.- Cláusulas suelo

Finalmente se ha decidido prohibirlas, a pesar de que estas cláusulas son legales si están bien reguladas.

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La reciente Sentencia del Supremo con respecto a gastos derivados del préstamo hipotecario

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