¿Qué es el Loan To Value (LTV) y por qué es relevante?

 El Loan to Value (LTV) es una magnitud que representa el endeudamiento de un activo en relación con su valor real y actual.

 

El mes de septiembre de 2008 pasara a la historia por el declive del sistema bancario internacional. El 15 de septiembre caía Lehman Brothers. Indudablemente esa fecha marco un antes y un después en las entidades financieras y en su regulación. Instituciones y organismos regulatorios, tuvieron que tomar medidas para lo que se venía encima.

 

¿Qué es el Loan To Value?

Loan to Value (LTV), es un ratio de información hipotecaria introducido en España en el año 2008. Concretamente este ratio mide el porcentaje de deuda sobre el valor del inmueble. Por ser más exactos, el valor del inmueble conforme a la última tasación realizada.

Por ejemplo:

Un préstamo por importe de 200.000 euros garantizado con un inmueble tasado en 220.000 euros, tendría un LTV del 90,90%.

 

¿Por qué este requerimiento de información?

En el año 2008, en pleno boom inmobiliario, el Banco de España publicó la Circular 6/2008. Esta Circular establecía, entre otros, nuevos requisitos de información sobre el mercado hipotecario a las entidades financieras españolas.

Por ello las entidades financieras, semestralmente desde dicho año, deben aportar información concreta sobre los préstamos hipotecarios concedidos. Esta información (que seguidamente detallamos) debe segmentarse en función del LTV de cada préstamo concedido.

 

¿Qué información aportan las entidades financieras?

Las entidades financieras españolas deben informar sobre el volumen de sus operaciones hipotecarias indicando:

  • Tipo de garantía: si se trata de una primera hipoteca o una hipoteca de rango posterior.
  • Finalidad del préstamo: si es para adquisición de primera vivienda, en caso de personas físicas. O si se trata de préstamos empresariales, promoción inmobiliaria, o arrendamiento, en caso de personas jurídicas.
  • Tipo de prestatario: si se trata de personas físicas o jurídicas.

Como decíamos, esta información se aporta segmentada por el LTV de cada uno de los préstamos hipotecarios concedidos. Así, se establecen cuatro rangos clasificatorios:

  • La Información de préstamos hipotecarios cuyo LTV es inferior al 50%.
  • Información de préstamos hipotecarios cuyo LTV está entre el 50% y el 80%.
  • Información de préstamos hipotecarios cuyo LTV está entre el 80% y el 100%.
  • Y finalmente, la información de préstamos hipotecarios cuyo LTV supera el 100%.

 

¿Qué aporta esta información?

Esta nueva información que están obligadas a suministrar las entidades financieras, permite conocer o ponderar su riesgo hipotecario.

Igualmente, ha permitido conocer si las entidades financieras han cambiado sus políticas de concesión, tras la fuerte crisis sufrida en nuestro país. Hay que tener en cuenta que estos datos de información son exigibles desde el último semestre de 2008. No se tienen datos anteriores a dicha fecha. Los primeros datos concretos (no basados en estimaciones) provienen del primer trimestre de 2009.

Este requerimiento de información, a su vez permite conocer la calidad de los préstamos concedidos. Cuanto menor sea el LTV, mejor calidad y menos riesgo de morosidad.

Pero no solo ofrece información de riesgo o solvencia, sino que permite conocer el negocio hipotecario de las entidades financieras. Permite saber si un determinado banco tiene una mayor concentración en sectores de consumidores individuales o si, por el contrario, se concentra más en préstamos empresariales.

 

¿Cuáles son los datos en España?

Como decíamos, en España este dato se obtiene desde el año 2009 con fiabilidad.

De los primeros datos aportados se dedujo que las operaciones con garantía hipotecaria ascendían a 1,1 billones de euros. Esta cifra representaba un 63,5% del volumen total de financiación concedida. Más de la mitad de dicho importe se otorgó a personas físicas. Principalmente para la adquisición de primera vivienda.

En el año 2017 los préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda siguen siendo la partida más significativa. Alcanzando casi los 500.000 millones de euros a cierre de ejercicio.

El valor medio del LTV cerro en 2017 en el 65%. Situándose en un 14% aproximadamente los prestamos concedidos con un LTV superior al 80%.

 

Conclusiones

La crisis bancaria que explotó con el boom inmobiliario en España, introdujo requisitos de información a las entidades financieras. Entre ellos el referido LTV. Ratio que permite medir, entre otros, la calidad de la deuda hipotecaria.

Desde el año 2008 todas las entidades financieras vienen obligadas a suministrar información sobre sus productos hipotecarios. Información concreta y desglosada, que permite medir el tipo de endeudamiento y las medidas de concesión del mismo.

Tras los análisis hechos por diferentes expertos, el umbral de referencia del LTV, en España, se sitúa en el 80%. Por ello, todo préstamo concedido por encima de este umbral conlleva un mayor riesgo de morosidad.

 

 

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