Sociedad Anónima Cotizada de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI)

¿Qué son las SOCIMI?

Son un instrumento de inversión cuyo fin es potenciar el mercado inmobiliario de alquiler. Su core de inversión son los inmuebles de naturaleza urbana (viviendas, locales comerciales, oficinas residencias, hoteles, garajes, etc.).

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Requisitos

a) Forma jurídica: deben ser sociedades anónimas, con un capital mínimo de 5M€. Las acciones son nominativas y todas tienen los mismos derechos políticos y económicos. Las acciones deben estar admitidas a negociación en un mercado regulado. La exclusión de negociación producirá la pérdida del régimen fiscal especial (implicará que tribute por el régimen general del IS).

b) Objeto social: como hemos anticipado, el objeto principal debe consistir en:

1. 1. Adquisición/promoción de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendados.
   2. Participación en el capital de otras SOCIMI o sociedades no residentes con igual objeto y régimen jurídico similar.
   3. SOCIMI no cotizadas

Son bienes inmuebles de naturaleza urbana aquellos que se ubican en suelo urbano. No se consideran bienes inmuebles:

• Los que tienen características especiales: las plantas eléctricas, de gas, de petróleo, presas, embalses, autopistas, carreteras, aeropuertos y puertos.
• Aquellos cuyo uso se ceda a terceros (arrendamientos financieros). En este caso, se requiere que el importe de la opción sea inferior al valor residual.

Los inmuebles deben ser adquiridos en propiedad e incluye la superficie, el vuelo o sub-edificación.

c) Contabilización: cada actividad debe contabilizarse por separado, con el desglose necesario para identificar las rentas de cada inmueble.

d) Obligaciones en materia de inversión: deben tener invertido al menos el 80% del valor de su activo. El valor del activo se determina según la medida del balance individual o del consolidado. La SOCIMI puede optar entre el valor contable y valor de mercado.

e) Mantenimiento de las inversiones:

1. Los bienes inmuebles deben permanecer en arrendamiento durante, al menos, 3 años. El tiempo que hayan estado ofrecidos en arrendamiento computa con un máximo de un año.
2. Las participaciones de entidades en las que participa deben mantenerse al menos tres años desde su adquisición. Otra posibilidad es computarlas desde el inicio del periodo impositivo en que se aplique el régimen fiscal especial.

f) Origen de las rentas: al menos el 80% de sus rentas de cada periodo impositivo deben proceder:

1. del arrendamiento de sus inmuebles afectos al cumplimiento de su objeto social principal;
2. de dividendos o participación en beneficios de participaciones afectas al cumplimiento de su objeto social principal;

Este cálculo se efectúa sobre el resultado individual o consolidado. El incumplimiento de este porcentaje implica la no aplicación del régimen fiscal especial. Como excepción, podrá aplicarse el régimen especial si subsana ese incumplimiento en el ejercicio siguiente.

g) Distribución de resultados: Obligación de distribuir el beneficio obtenido en cada ejercicio, una vez cumplidas las obligaciones mercantiles obligatoria. En particular:

1. El 80% de los beneficios procedentes de los arrendamientos de inmuebles o de actividades accesorias;

2. El 50% de los beneficios derivados de:

• • la transmisión de inmuebles; o
  • la tenencia de acciones en otras sociedades afectas al cumplimiento del objeto principal.

El resto del beneficio, debe reinvertirse en otros inmuebles o acciones afectos/as al cumplimiento del objeto social en los 3 años posteriores. Si la reinversión no tuviera lugar, ese porcentaje de beneficios deberá distribuirse. Lo mismo aplicaría si los bienes se transmiten antes del plazo establecido de mantenimiento.

3. El 100% de los beneficios derivados de los dividendos procedentes de las entidades en las que participa.

Régimen fiscal

Como se ha insinuado, las SOCIMI cotizadas y no cotizadas pueden optar por tributar en un régimen fiscal especial. En todo caso debe cumplir los requisitos establecidos en la ley 11/009. La aplicación de este régimen requiere aprobación de la junta general y comunicación a la AEAT. La comunicación a la AEAT debe efectuarse antes de los últimos tres meses previos al cierre de ejercicio. Si se efectúa fuera de plazo, aplicará para el siguiente ejercicio.

Tributan al 0%. En caso de incumplimiento de los requisitos establecidos, las rentas procedentes de una determinada actividad tributarán al tipo general.

La entidad estará sometida a un gravamen especial (tendrá la consideración de cuota del IS). Será el 19% sobre el importe íntegro de dividendos o participaciones en beneficios distribuidos a los socios cuando:

• La participación en el capital social de la entidad sea igual o superior al 5%; y

• dichos dividendos, en sede de sus socios, estén exentos o tribute a un tipo inferior al 10%.

No aplicación: cuando el socio que percibe el dividendo sea una entidad a la que se aplique esta ley (SOCIMI).

Devengo: día del acuerdo de distribución de beneficios.

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